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공인중개사 2차 시험 준비 기간 합격 전략 부동산공법·경제학 완벽 정리
💡 핵심 요약: 1차 합격 후 단 10일! 짧은 시간 안에 2차 시험을 준비해야 하는 수험생들을 위한 완벽 가이드입니다. 부동산공법과 부동산경제학의 핵심만 쏙쏙 뽑아서, 효율적인 학습 전략부터 실전 문제 풀이까지 모든 것을 담았습니다. 2차도 반드시 합격할 수 있습니다!
🚀 1. 2차 시험 기본 정보 및 준비 전략
1차 합격 후 2차 시험까지의 시간은 생각보다 훨씬 짧습니다. 체계적인 전략 없이는 절대 합격할 수 없습니다.
✨ 2차 시험 기본 정보
| 구분 | 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 시험 과목 | 부동산공법, 부동산경제학 | 2과목 |
| 문항 수 | 각 과목 40문항 | 총 80문항 |
| 배점 | 각 과목 100점 | 1문항 2.5점 |
| 합격 기준 | 2과목 평균 60점 이상 | 과목당 40점 이상 |
| 시험 시간 | 100분 | 과목당 50분 권장 |
✨ 1차와 2차의 결정적 차이
⚠️ 2차 시험의 특징
- 완전히 새로운 과목: 1차 5과목과 전혀 다른 부동산공법, 부동산경제학을 새로 공부해야 합니다
- 매우 짧은 준비 기간: 1차 합격 발표 후 2차 시험까지 약 10일밖에 없습니다
- 높은 탈락률: 1차 합격자 중 약 60~70%만 최종 합격합니다
- 단기 집중 학습: 1차 시험 직후부터 준비해야 합격 가능합니다
- 실전 경험 부족: 대부분 처음 접하는 과목이라 감을 잡기 어렵습니다
📊 2차 시험 준비 황금 타임라인
| 시기 | 준비 단계 | 성공률 |
|---|---|---|
| 1차 시험 당일부터 | 최상 | 85% 이상 |
| 1차 시험 후 1주 이내 | 상 | 70~80% |
| 1차 합격 발표 후 | 중 | 50~60% |
| 2차 시험 1주 전 | 하 | 30% 이하 |
💡 2차 합격을 위한 핵심 전략
- 1차 점수 60점 이상: 1차 자가채점 점수가 60점 이상이면 즉시 2차 준비 시작
- 기출 문제 중심: 시간이 부족하므로 최근 5개년 기출문제를 최우선으로 학습
- 공법 60%, 경제 40%: 부동산공법에 더 많은 시간을 투자하세요
- 하루 6시간 이상: 최소 하루 6~8시간 집중 학습이 필요합니다
- 포기하지 않기: 10일이라는 시간은 짧지만 충분히 합격 가능합니다
📊 2. 부동산공법 완벽 정복 가이드
부동산공법은 2차 시험의 핵심이자 가장 많은 시간을 투자해야 하는 과목입니다.
📈 부동산공법 출제 비중
| 법령 | 출제 비중 | 난이도 | 중요도 |
|---|---|---|---|
| 국토계획법 | 35~40% | 상 | ★★★★★ |
| 건축법 | 25~30% | 상 | ★★★★★ |
| 주택법 | 15~20% | 중 | ★★★★☆ |
| 도시개발법 | 5~8% | 중 | ★★★☆☆ |
| 도시정비법 | 5~8% | 중 | ★★★☆☆ |
| 기타 법령 | 5~10% | 하 | ★★☆☆☆ |
🎯 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (국토계획법)
📌 가장 중요한 법률! 최우선 학습
핵심 출제 영역
- 용도지역·지구·구역: 종류, 행위 제한, 건폐율·용적률 (매년 5~7문항)
- 도시·군관리계획: 입안 절차, 주민 의견 청취, 결정 권자 (매년 3~4문항)
- 개발행위허가: 허가 대상, 기준, 절차 (매년 3~4문항)
- 도시·군계획시설: 종류, 설치 기준, 실효제 (매년 2~3문항)
- 지구단위계획: 수립 대상, 내용, 인센티브 (매년 2~3문항)
반드시 암기해야 할 수치
- 용도지역별 건폐율·용적률 (주거지역, 상업지역, 공업지역별)
- 개발행위허가 규모 기준 (산지 5만㎡, 농지 3만㎡ 등)
- 도시·군관리계획 절차별 기간 (주민공람 14일, 지방의회 의견 청취 등)
- 지구단위계획 인센티브 비율 (최대 150%까지)
학습 전략
- 1순위: 용도지역·지구 행위 제한 표를 만들어 완벽 암기
- 2순위: 개발행위허가 관련 조문을 숫자 중심으로 암기
- 3순위: 최근 3개년 기출 문제를 반복해서 풀기
🏗️ 건축법
📌 두 번째로 중요! 계산 문제 대비 필수
핵심 출제 영역
- 건축물의 건축: 허가, 신고, 착공신고, 사용승인 (매년 4~5문항)
- 대지 및 도로: 대지의 조건, 도로 기준, 맹지 (매년 3~4문항)
- 건축물의 높이 제한: 일조권, 높이 제한, 건축선 (매년 2~3문항)
- 건폐율·용적률: 계산 방법, 완화 규정 (매년 2문항)
- 건축 관련 처분: 시정명령, 이행강제금, 위반 건축물 (매년 2~3문항)
반드시 암기해야 할 내용
- 건축 허가 vs 건축 신고 구분 기준 (연면적, 층수 등)
- 도로의 너비 기준 (2m, 4m, 6m, 8m별 조건)
- 일조권 사선 제한 (북쪽 인접 대지, 정북 방향 높이 제한)
- 이행강제금 부과 기준 (연면적당 금액, 최대 횟수)
학습 전략
- 계산 연습: 건폐율·용적률 계산 문제를 최소 20문제 이상 풀어보기
- 그림 그리기: 일조권 사선 제한, 건축선 후퇴 등을 직접 그려보기
- 비교 학습: 허가 vs 신고, 착공신고 vs 사용승인 등 비교표 작성
🏘️ 주택법
📌 세 번째 중요! 최근 개정 사항 주의
핵심 출제 영역
- 주택 건설사업: 사업계획 승인, 대상, 절차 (매년 3~4문항)
- 리모델링: 허가, 안전진단, 증축 범위 (매년 2~3문항)
- 주택의 공급: 분양가상한제, 전매 제한, 우선 공급 (매년 2~3문항)
- 주택 관련 처분: 시정명령, 등록 말소 (매년 1~2문항)
반드시 암기해야 할 내용
- 사업계획 승인 대상 규모 (30세대 이상 또는 1만㎡ 이상)
- 리모델링 증축 범위 (수직 증축 최대 3개 층, 15% 이내)
- 전매 제한 기간 (지역별, 주택 유형별)
- 안전진단 실시 시기 (준공 후 15년 경과 등)
학습 전략
- 최신 개정: 최근 1년 내 개정된 내용을 반드시 확인
- 숫자 암기: 세대수, 면적, 기간, 비율 등 수치 중심 암기
- 기출 위주: 기출에 나온 내용만 집중적으로 학습
🏙️ 기타 법령 (도시개발법, 도시정비법, 농지법 등)
💡 기타 법령 효율적 학습법
시간이 부족하면 과감히 생략!
- 우선순위 낮음: 출제 비중이 10% 미만이므로 시간이 부족하면 과감히 생략
- 기출만 보기: 최근 3개년 기출 문제에 나온 조문만 확인
- 핵심만 암기: 각 법률의 목적, 정의, 대상, 절차 정도만 파악
- 키워드 중심: 도시개발법(환지, 수용), 도시정비법(재개발, 재건축) 등 핵심 키워드만 암기
✅ 3. 부동산경제학 핵심 정리
부동산경제학은 이해 중심 과목으로, 개념을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.
📈 부동산경제학 출제 비중
| 영역 | 출제 비중 | 난이도 | 중요도 |
|---|---|---|---|
| 미시경제학 | 50~60% | 중상 | ★★★★★ |
| 거시경제학 | 20~25% | 중 | ★★★★☆ |
| 부동산경제론 | 20~25% | 중 | ★★★★☆ |
🎯 미시경제학 핵심 개념
📌 가장 중요! 그래프 그리기 필수
① 수요와 공급 (매년 6~8문항)
- 수요 법칙: 가격↑ → 수요량↓ (수요곡선 우하향)
- 공급 법칙: 가격↑ → 공급량↑ (공급곡선 우상향)
- 균형점: 수요곡선과 공급곡선이 만나는 점 (균형가격, 균형거래량)
- 수요·공급 이동: 곡선 자체가 이동하는 경우와 점이 이동하는 경우 구분
② 탄력성 (매년 4~6문항)
- 가격 탄력성: 가격 변화율에 대한 수요량 변화율 (E = ΔQ/Q ÷ ΔP/P)
- 탄력적 vs 비탄력적: E > 1 탄력적, E < 1 비탄력적, E = 1 단위탄력적
- 완전탄력적: E = ∞ (수평선), 완전비탄력적: E = 0 (수직선)
- 소득 탄력성: 소득 변화에 따른 수요량 변화 (정상재, 열등재, 사치재)
③ 소비자·생산자 이론 (매년 3~4문항)
- 효용 극대화: 예산선과 무차별곡선의 접점에서 달성
- 한계효용 체감: 소비량이 증가할수록 추가 효용은 감소
- 비용 곡선: 총비용(TC), 평균비용(AC), 한계비용(MC) 관계
- 이윤 극대화: MR = MC 지점에서 생산량 결정
④ 시장 이론 (매년 3~4문항)
- 완전경쟁시장: P = MR = MC, 장기 이윤 = 0
- 독점시장: P > MR = MC, 독점 이윤 발생, 사중손실 존재
- 과점시장: 쿠르노 모형, 베르트랑 모형, 굴절 수요곡선
- 독점적 경쟁: 단기 이윤, 장기 이윤 = 0
학습 전략
- 그래프 암기: 모든 그래프를 직접 그려보고 암기 (최소 30번 이상)
- 공식 암기: 탄력성, 효용 극대화 등 주요 공식을 정확히 암기
- 계산 연습: 균형점, 탄력성 계산 문제를 반복 연습
🌍 거시경제학 핵심 개념
📌 개념 이해 중심! 기본만 확실히
① 국민소득 (매년 3~4문항)
- GDP: 한 나라에서 1년간 생산된 최종 재화와 서비스의 시장가치
- 명목 GDP vs 실질 GDP: 물가 변동 반영 여부
- GNP vs GDP: 국적 기준 vs 영토 기준
- 국민소득 3면 등가: 생산 = 분배 = 지출
② 물가와 실업 (매년 2~3문항)
- 인플레이션: 물가 상승, 화폐 가치 하락
- 디플레이션: 물가 하락, 경기 침체
- 실업률: (실업자 수 / 경제활동인구) × 100
- 필립스 곡선: 실업률↓ → 인플레이션↑ (단기)
③ 경기 변동과 정책 (매년 2~3문항)
- 경기 순환: 회복 → 호황 → 후퇴 → 불황의 반복
- 재정 정책: 정부 지출↑, 세금↓ (확장 정책)
- 통화 정책: 기준금리↓, 통화량↑ (확장 정책)
학습 전략
- 개념 정리: GDP, GNP, 물가지수 등 기본 개념 확실히
- 정책 비교: 재정정책 vs 통화정책 비교표 작성
- 기출 위주: 깊이 있게 공부하지 말고 기출 범위만
🏢 부동산경제론 핵심 개념
📌 부동산 시장 특성 이해!
① 부동산 시장의 특성 (매년 3~4문항)
- 부동성: 위치가 고정되어 이동 불가
- 개별성: 모든 부동산은 고유한 특성
- 영속성: 토지는 영구적 존재
- 비유동성: 거래 시간과 비용이 많이 듦
② 부동산 수요·공급 (매년 2~3문항)
- 수요 결정 요인: 소득, 금리, 인구, 기대심리
- 공급 결정 요인: 건축비, 금리, 규제, 개발 기간
- 공급의 비탄력성: 단기에는 공급 증가 어려움
③ 입지론 (매년 2~3문항)
- 뒤넨의 고립국 이론: 지대는 도심으로부터 거리에 반비례
- 버제스의 동심원 이론: 도시는 중심에서 동심원으로 발전
- 최유효이용: 최고의 수익을 낳는 이용 방법
학습 전략
- 특성 암기: 부동산 8대 특성을 완벽 암기
- 이론 비교: 입지 이론들을 비교표로 정리
- 실제 적용: 이론을 실제 부동산 사례에 적용해보기
🛠️ 4. 기간별 학습 플랜
📝 35일 완성 학습 플랜 (1차 시험 직후부터)
| 기간 | 주요 학습 내용 | 일일 학습시간 | 체크포인트 |
|---|---|---|---|
| 1~7일차 | 부동산공법 개념 1회독 | 4~5시간 | 국토계획법 완료 |
| 8~14일차 | 부동산경제학 개념 1회독 | 4~5시간 | 미시경제 완료 |
| 15~21일차 | 부동산공법 2회독 + 기출 | 6~7시간 | 기출 3개년 완료 |
| 22~28일차 | 부동산경제학 2회독 + 기출 | 6~7시간 | 그래프 암기 완료 |
| 29~35일차 | 전과목 최종 정리 + 모의고사 | 7~8시간 | 약점 보완 완료 |
🎯 10일 집중 학습 플랜 (1차 합격 발표 후)
⚠️ 초단기 전략 - 선택과 집중!
Day 1-3: 부동산공법 집중 (하루 8시간)
- Day 1: 국토계획법 (용도지역, 개발행위허가)
- Day 2: 건축법 (건축허가, 높이제한, 건폐율·용적률)
- Day 3: 주택법 + 기출 3개년 1회 풀이
Day 4-6: 부동산경제학 집중 (하루 8시간)
- Day 4: 수요공급, 탄력성, 그래프 그리기
- Day 5: 소비자·생산자 이론, 시장 이론
- Day 6: 거시경제, 부동산경제 + 기출 3개년 1회 풀이
Day 7-8: 기출 문제 반복 (하루 10시간)
- Day 7: 부동산공법 기출 5개년 2회 풀이
- Day 8: 부동산경제학 기출 5개년 2회 풀이
Day 9-10: 최종 마무리 (하루 10시간)
- Day 9: 모의고사 + 오답 정리 + 암기 사항 총정리
- Day 10 (시험 전날): 핵심 요약 노트 복습 + 일찍 취침
📚 과목별 시간 배분 전략
💡 효율적인 시간 배분
35일 플랜 (총 약 210시간)
- 부동산공법: 130시간 (62%)
- 부동산경제학: 80시간 (38%)
10일 플랜 (총 약 90시간)
- 부동산공법: 55시간 (61%)
- 부동산경제학: 35시간 (39%)
왜 공법에 더 많은 시간?
- 암기해야 할 조문과 수치가 훨씬 많음
- 법령 개수가 많고 분량이 방대함
- 출제 비중이 50%로 높음
- 단순 암기로도 점수 확보 가능
🏆 5. 최종 합격을 위한 실전 팁
💡 실전 팁 1: 교재 선택 전략
🔥 시간이 부족할 때는 기본서 1권으로 충분!
- 기본서 선택: 대형 학원의 기본서 1권씩만 구입 (부동산공법, 부동산경제학 각 1권)
- 문제집 필수: 최근 5개년 기출문제집은 반드시 구입
- 요약서 활용: 시간이 없으면 요약 교재로 대체 가능 (단, 기출은 필수)
- 인강 활용: 개념 이해가 안 되는 부분만 선택적으로 시청
💡 실전 팁 2: 암기 효율 극대화
✨ 짧은 시간에 많은 것을 암기하는 법
- 표 활용: 비교 내용은 표로 만들어 한눈에 보기 (용도지역별 행위제한 등)
- 숫자 암기법: 30세대, 5만㎡ 등 수치는 포스트잇에 적어 벽에 붙이기
- 그림 그리기: 그래프, 사선 제한 등은 직접 그려보며 암기
- 음성 녹음: 중요 조문을 녹음해서 이동 중에 반복 청취
- 최소 3회 반복: 모든 내용은 최소 3번 이상 반복 학습
💡 실전 팁 3: 기출 문제 활용법
📊 기출이 곧 답! 기출 중심 학습
- 최근 5개년 필수: 최소 5개년, 가능하면 10개년 기출 풀이
- 3회 이상 반복: 같은 기출 문제를 최소 3회 이상 풀기
- 오답노트 작성: 틀린 문제는 왜 틀렸는지 분석하고 정리
- 패턴 분석: 자주 나오는 조문, 개념, 계산 유형 파악
- 변형 예상: 기출을 변형한 문제가 나올 가능성이 높음
⚠️ 시험 당일 주의사항
- 시간 배분: 부동산공법 50분, 부동산경제학 50분 엄수
- 쉬운 문제 먼저: 아는 문제부터 빠르게 풀고 어려운 문제는 나중에
- 계산 문제 주의: 계산 실수로 틀리는 경우가 많으니 검산 필수
- 마킹 확인: 문제 번호와 답안지 번호가 일치하는지 반드시 확인
- 끝까지 포기하지 말기: 마지막 1분까지 최선을 다하세요
💡 실전 팁 4: 멘탈 관리
🎯 단기간 학습의 스트레스 관리
- 완벽주의 버리기: 10일로는 완벽할 수 없습니다. 70~80% 목표로
- 수면 시간 확보: 하루 5~6시간은 반드시 수면
- 적절한 휴식: 2시간 공부 후 10~15분 휴식
- 긍정적 마인드: "10일이면 충분하다"는 자신감 갖기
- 합격 사례 참고: 짧은 기간에도 합격한 사람들이 많습니다
💡 실전 팁 5: 과목별 목표 점수 설정
🎯 전략적 점수 배분
| 전략 | 부동산공법 | 부동산경제학 | 평균 |
|---|---|---|---|
| 안전 전략 | 70점 | 60점 | 65점 |
| 균형 전략 | 65점 | 60점 | 62.5점 |
| 최소 전략 | 60점 | 60점 | 60점 |
추천: 공법 65점 + 경제 60점 목표
- 부동산공법은 암기만 하면 점수 확보 가능
- 부동산경제학은 70점 이상 받기 어려움
- 과락(40점 미만)만 피하면 평균으로 합격 가능
🎯 마무리 및 요약
1차 합격 후 2차 시험까지의 시간은 매우 짧습니다. 하지만 포기하지 않고 전략적으로 준비한다면 충분히 합격할 수 있습니다. 제가 수험생 시절 실제로 경험하고, 많은 합격자들의 노하우를 종합한 내용을 모두 담았습니다. 핵심만 다시 정리하면:
① 1차 점수 60점 이상이면 즉시 2차 준비 시작
1차 합격 발표를 기다리지 마세요. 시험 당일부터 시작해야 합격 확률이 높아집니다.
② 부동산공법에 60%, 경제학에 40% 시간 배분
공법은 암기량이 많지만 점수 확보가 쉽습니다. 더 많은 시간을 투자하세요.
③ 기출 문제가 가장 중요합니다
시간이 부족하면 기본서는 스킵하고 기출 5개년만 3회 이상 반복하세요.
④ 국토계획법과 건축법에 집중하세요
두 법령이 전체의 60~70%를 차지합니다. 여기서 점수를 확보하세요.
⑤ 부동산경제학은 그래프가 핵심입니다
수요공급, 탄력성, 비용곡선 등 주요 그래프를 완벽히 그릴 수 있어야 합니다.
많은 수험생들이 1차에 합격하고도 2차에서 탈락합니다. 그 이유는 준비 시간 부족이 아니라 전략의 부재입니다. 위 내용을 참고하여 체계적으로 준비한다면, 10일이라는 짧은 시간에도 충분히 합격할 수 있습니다. 여러분의 최종 합격을 진심으로 응원합니다! 마지막까지 최선을 다하세요. 포기하지 않는 사람만이 합격합니다! 💪
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